市21:30视频直播国王vs步行者 NBA印度赛迎背靠背考验场回暖 土储战略分化 房企弯道超车拐点来临?

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疫情之後,房地產行業發生瞭微妙的變化:土地市場出現回暖跡象,近期各地土拍溢價率、樓面價有所上漲;與此同時,房企在調整城市與項目佈局;由於推盤量增加,一線城市豪宅

疫情以後,房地產行業產生瞭奧妙的變化:土地市場出現回暖跡象,近期各地土拍溢價率、樓面價有所上漲;與此同時,房企在調劑城市與項目佈局;由於推盤量增加,1線城市豪宅成交量也有所上漲。

土地市場出現回暖跡象。宋文輝攝

房地產市場回暖瞭?多名業內人士指出,樓市窗口期已出現,值得關註的是,土地樓面價是顯現上漲趨勢的,比如5月7日杭州土拍,建華、遠洋競得的祥符地塊,本錢比周邊項目要高,但房價限價漲瞭4000元/平方米,粗略測算項目利潤率為6.4%,能否實現存疑。但這1波土地市場熱度有可能帶動市場預期的變化。

房企能否借這1波市場回暖彎道超車?千億范圍的房企已在行動。據克而瑞數據顯示,1⑷月百強房企整體拿地銷售比回升至0.35,較3月末上漲0.7,回升至2019年均值。而各梯隊房企拿地意願均有不同程度的上行,其中TOP21⑶0房企拿地銷售比上升最為顯著,梯隊內的濱江、龍光拿地相對積極。另外,恒大、碧桂園、綠城等大房企拿地動作頻繁,而銷售范圍與這幾傢房企有明顯差距的祥生,拿地節奏也與市場周期不謀而合。

5月13日、14日,祥生地產分別以24.6億元和14.55億元前後在寧波、合肥拿地,5月至今,包括在諸暨所拿兩幅地塊,祥生已拿瞭4幅地塊,總投資49.42億元。據瞭解,1⑷月,祥生新增土地貨值總計198.3億,同比增加133.29%。

剛於2019年實現千億銷售范圍的祥生,並不是上市房企,但也可管中窺豹。經過1輪“蟄伏期”後,各房企的投拓節奏加快,且拿地更偏好去化率高的核心城市。數據顯示,今年以來,銷售TOP50中半數房企單月拿地金額超過50億元。

同策研究院首席分析師張雄偉認為,房企這段時間積極拿地,出於高周轉模式斟酌,可以在年底前推售,以增加今年的總銷售金額。由於經歷瞭疫情影響,房企今年對回補事跡的訴求明顯;對資金面向好的房企而言,現在拿地還是有時機的,價格競爭沒有那末劇烈,此時拿地增加瞭彎道超車、提升市場地位的可能性。

整體償債能力降落

疫情以後,地方政府也在土地市場上持開放態度。以上海為例,4月21日,上海土地市場舉行首場土地宣介會,觸及浦東、嘉定、寶山和靜安4本週3清晨,德甲大開快車,其中多蒙特主場迎戰RB萊比錫的焦點大戰引人註視。兩隊目前均位居積分榜前3甲,彼此實力相當接近,加上近期狀態也是10分出色,今仗雙方激戰成和不足為奇。是役交鋒將很有可能決定本賽季的冠軍歸屬,1場龍爭虎鬥行將上演。個區,推介土地64宗,加上前期臨港線上推介的14幅土地,計劃建築面積超過400萬平方米。4月22日,上海正式印發《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若幹政策措施》的通知,加快經營性用地出讓節奏,適當增加年度土地供應量;加快土地出讓收入安排和使用。5月15日,上海舉行第2場土地宣介會,奉賢新城計劃推出計劃建築面積逾77萬平方米的土地。

但擺在房企眼前最大的問題,依然是現金流問題。據上海鏈傢市場研究部資深分析師楊雨蕾分析,房地產開發投資增速進1步恢復,降幅較前值收窄瞭4.4個百分點。隨著國內復工復產,新開工和土地購置均有所恢復,新開工降幅較前值收窄瞭8.8個百分點,但施工增速較前值幾近沒有變化,預計隨著新開工的好轉,施工增速也會加快。與此同時,商品房銷售增速也逐漸好轉,商品房銷售面積降幅較前值收窄7個百分點,銷售額較前值收窄6.1個百分點。4月單月商品房銷售面積降幅更是較前值收窄瞭12個百分點,預計5月份還有進1步修復的空間。但房地產企業到位資金降幅亦收窄,較前值收窄瞭3.4個百分點,其中,定金及預收款降落18.9%,個人按揭貸款降落5.4%。

4月數據表明銷售受阻使房企承受著更大的經營壓力和資金壓力。正如張雄偉所言,資金、土儲是房企能否實現彎道超車的關鍵因素。通過2019年年報數據不難看出,房企今年內存在短債償還風險。綜合同策研究院與億翰智庫數據,截至2019年底60傢上榜房企的現金短債比平均為1.49,相對良好。其中,現金短債比超過1的企業有44傢,占比超過7成;現金短債比低於1的有16傢,占比低於3成。

整體看,銷售范圍增加的房企現金短債比較高,比如龍湖、中海等,具有更強的短時間償債能力。龍湖以4.38倍位居首位,其次分別是越秀地產、遠洋團體,現金短債比均超過3倍,分別是4.23和3.61,短時間償債壓力較小。但也有部份房企現金短債比低於1,例如金茂、富力、恒大、泰禾,現金短債比分別為0.93、0.62、0.61和0.25,貨幣資金沒法完全覆蓋短時間有息負債。

另外,大房企在融資真個優勢,能使其更好的控制債務結構,將短時間債務占比控制在公道期間,以此平抑短時間償債壓力。但房企貨幣資金儲備中有1部份受限制資金是沒法動用的,如果受限制資金范圍太高的話,將會對房企的短時間償債能力造成壓力。

現金短債比降落有兩個緣由:貨幣資金面臨增速放緩壓力與房企短時間債務小幅增長。

因此,房企加速銷售回籠和積極參與拿地,是實現財務結構優化的有效途徑。2019年,銷售百強房企總貨值范圍已到達42萬億,其中10強房企的總土儲貨值高達18萬億,占百強總貨值的4成以上,范圍房企的土儲斷層趨勢愈來愈明顯。但在市場波段調劑時期,房企的投資策略也產生瞭奧妙的變化。很多房企成心識地增加現金儲備、重視控制有息負債的范圍。2020從曼城目前的人員配置來講,球隊最大的優勢在於中前場的儲備,馬赫雷斯,貝爾納多席爾瓦和德佈勞內等巨星都是英超MVP級別的人物,不過後防線的拉波爾特的傷停是最大的損失,因此瓜帥的球隊目前依然難說是不是恢復瞭全部戰力,曼城讓1.25球高水明顯沒法擋住主隊的熱度,要知道客隊萊斯特城在戰績1路高歌猛進的情況下最近兩輪已出現瞭停滯,目前升盤的操作對曼城不利。年疫情的產生致使房企銷售去化遭受困難,1季度TOP200房企累計銷售額同比降落,進1步限制瞭現金回款的增長,後期是不是能夠回補取決於接下來的銷售表現。

這就不難解釋這1輪土地市場的回暖瞭。值得關註的是,范圍優勢下,為瞭提質增效,頭部房企投資邏輯正悄然改變。1個明顯的變化是,房企增儲之路開始分化。大房企如融創、世茂等仍繼續積極收並購,謀求低本錢范圍化擴大。調結構、調理奏、調佈局,積極拓寬拿地渠道穩健增儲,典型如綠地、華潤。華潤置地總土儲貨值1路飆升,從2017年底20位迅速升至2019年12位,兩年間土儲貨值幾近翻倍。綠地則堅定高鐵新城戰略,優良佈局核心34線,土儲貨值同比漲幅超50%。從總土儲的去化周期來看,龍頭房企逐步走出“瘋狂囤地”的怪圈,平均去化周期連續兩年下滑,從2017年末的4.81年降落至2019年末3.98年。

存貨上升回款承壓

業內人士將房企短時間償債壓力歸結於房企存貨上升,因此這1輪土地出讓中,房企通過城市選擇補倉、調倉的動作也很明顯。

國信證券1份研報指出,企業想要范圍增長、盈利增加,難以通過下降本錢來實現,隻能增加存貨投資;房企的存貨投資常常是跨期的,即本年的存貨投資影響後續2到3年的盈利范圍,遠期的成長很大程度上取決於當下的存貨投資。

國信證券分析師認為,多數房企2019年自由現金流改良的真正緣由是現金收回後存貨再投資的減少,是房企擴大意願下降的表現,而這也意味著多數房企未來1到3年銷售增速的自然放緩。

TOP10房企2019年新增土儲情況來看,中海地產1線城市新增土儲最多,占比到達21%,另外,中海在經濟發展較好的34線城市拿地比例有小幅提高。融創在2線城市新增預計比分:2比0 1比0土儲最多,占比到達77%,12線城市占比均有所提升。保利發展、綠地等過去1年在34線城市新增較多土儲,華潤置地主要圍繞在強3線城市。

而事實上,很多大房企特別是千億范圍的房企已意想到存貨問題。據不完全統計,碧桂園、融創、綠地和華潤4傢房企土儲去化周期不同程度地上升,其中綠地表現顯著。2019年在全國地市下行的背景下,綠地逆市拓展,特別在2線核心城市占比提高,落子上海董傢渡、天津貿易港等大范圍項目,總土儲去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。

再以祥生為例,其與碧桂園、恒大延續重倉34線城市的邏輯不1樣的地方在於,祥生在今年3⑸月已新增7個地塊,分別位於杭州、溫州、寧波等城市,這些都屬於在疫情後快速復蘇的區域。

正如張雄偉分析認為,從祥生進入的城市來看,是與高周轉速度匹配的城市為主的。1方面,祥生有范圍化需求,另外一方面通太高周轉,加快回款,也是下降資金壓力的1種表現。最近祥生在杭州投資40多億拿地,深耕佈局這樣的2線城市,這是千億范圍以後做城市、項目結構優化:12線城市周轉速度慢但是可以做利潤;34線城市利潤承壓但可以增進范圍增長,祥生現階段的必選項就是在二者中做平衡。張雄偉指出,作為浙江企業,祥生不乏市場敏感度,上市需求也推動其利用杠桿和這樣的機會做1些土儲動作。

據不完全統計,2019年至今,祥生在2線及新2線城市濟南、寧波、紹興、溫州、蕪湖、嘉興、臺州總計拿下19個項目。從土儲結構來看,祥生在12線城市的土儲占比已超75%。

為瞭規避“走量”地塊,祥生采取的策略是提高拿地質量,偏向於拿10萬平方米左右的小范圍土地,以便於提高資產周轉率。比如在5月12日,祥生約6.52億元的價格競得位於紹興諸暨的恒大悅瓏府西側宅地,競價達101輪,溢價率約為18.1%。地塊出讓面積約為7.24萬平方米,樓面價約為5000元/平方米。參考恒大悅瓏府5月均價1.25萬元/平方米,祥生地塊銷售預期利潤最少有20%左右。

從祥生近期拿地趨勢可見,長3角地區拿地窗口期已來臨,房企集中這個地區拿地,也是市場風險與機遇並存的體現。經過疫情特殊階段“洗禮”後,大部份企業開始重新審視城市發展周期,資源、人口聚集的城市優勢將被進1步放大,長3角、東部沿海的12線城市在樓市迅速復蘇、政策利好、優良地塊方面的復蘇態勢更加顯著。

1方面,長3角很多強23線城市人口導入正向,疫情以後市場復蘇加快,有益於提升去化率。另外一方面,熱門城市如杭州、寧波、南通、蘇州的土地溢價率提升快,拿地房企普遍面臨利潤痛點。以5月7日杭州出讓5幅地塊的結果來看,溢價率均在20%以上,其中濱江、銀城分別拍下溢價封頂的兩幅地塊。有媒體測算出,今年以來,杭州市區宅地平均預期銷售利潤率為5.3%,而這5幅土地平均預期銷售利潤率僅4.49%,下降瞭0.81個百分點。

業內人士猜想,手頭現金充裕、具有短時間償債能力的房企,勇於在這1輪土儲補倉時機中下註。能否彎道超車,則看這些房企產品打造能力和當地市場的變化瞭。

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